Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

Правовые признаки недвижимого имущества изложены в статье 130 Гражданского Кодекса РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Право собственности на недвижимость возникаету приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.
Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

 При оценке недвижимости:

• Получить кредит под залог недвижимости или её части;
• Получить кредит под залог земель, в том числе сельскохозяйственного назначения;
• Определить стоимость земли и иной недвижимости для разрешения имущественных споров;
• Определить стоимость земли и иной недвижимости для совершения сделки купли-продажи, дарения, мены, ипотеки, наследования, аренды;
• Произвести приватизацию имущества;
• Оценить недвижимое имущество как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода;
• Оформить часть недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• Определить стоимость недвижимости для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• Определить стоимость недвижимость для проведения страхования;
• Определить налоговую базу для исчисления налога на имущество;
• Определить величину арендных платежей;
• Определить стоимость незавершенного строительства;
• Определить величину износа зданий и сооружений;
• Определить стоимость недвижимости для судебных приставов.

Определение различных видов стоимости даст вам объективную информацию о реальной цене объекта и будет полезна при принятии решений, связанных с коммерческим использованием оцениваемого объекта и управлением его рыночной стоимостью. 
 
Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки недвижимости, наши эксперты обязательно используют все три оценочных подхода - затратный, доходный и сравнительный. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, каждый из них основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.

Независимая оценочная экспертиза профессиональным оценщиком позволяет установить различные виды стоимости имущества:

• рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;
• восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;
• инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях). 

Определение различных видов стоимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений. 
 

ПЕРЕОЦЕНКА  ИМУЩЕСТВА  (ОСНОВНЫХ  СРЕДСТВ)

Переоценка – это процесс изменения учитываемой стоимости основных фондов с целью приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства, которая необходима для :

• устранение смешанной оценки основных фондов в ценах разных лет;
• установления цен, соответствующих общественно необходимым затратам труда на производство основных фондов;
• определения износа имущества (в денежной оценке) и сравнения его с накопленными амортизационными отчислениями. 

При переоценке имущества (основных фондов) все имеющиеся объекты оцениваются по восстановительной стоимости. Под  восстановительной стоимостью оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах.
Данные переоценки имущества используются для определения объемов и структуры капитальных вложений на предприятии, а также улучшению сохранности основных фондов. Формирование полной и достоверной информации о деятельности предприятия и его имущественном положении, необходимой внутренним и внешним пользователям, является важным фактором в осуществлении эффективной экономической деятельности предприятия.

Основные документы для оценки недвижимости

Для оценки недвижимости необходимы копии следующих основных документов:
- свидетельства о государственной регистрации права собственности на оцениваемый объект недвижимости; - инвентарной карточки, технического паспорта БТИ для зданий или данные кадастрового учета для земельных участков.

Отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости содержит:

• описание объекта оценки и оцениваемых прав;
• анализ и выводы оценщика относительно направлений наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
• анализ рынка недвижимости и окружения объекта оценки;
• описание применяемой методики оценки;
• расчёт стоимости объекта недвижимости с использованием различных методов;
• согласование результатов оценки и расчёт итоговой стоимости объекта.