Оценка незавершенного строительства

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционного проекта, когда инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства более предприимчивым собственникам.

В быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Для правильной оценки незавершенного строительства необходимо классифицировать эти объекты. Наиболее существенным показателем для оценщика является возможность выступления здания или сооружения в роли источника дохода.

Существующие ныне нормы проектирования предусматривают деление зданий и сооружений на следующие категории:
• объекты производственного назначения;
• общественные здания и сооружения;
• жилые здания.

Подавляющее большинство общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий способны выступать в роли недвижимости, приносящей доход владельцу.

В свою очередь, объекты производственного назначения можно разбить на две группы.

К первой относятся специализированные здания и сооружения. У таких объектов отсутствует возможность смены функционального назначения вследствие особенности конструктивных решений. К такому типу недвижимости относятся, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть перепрофилированы для размещения в них различных видов производств. Такие здания обладают более типовыми планировочными и конструктивными решениями. Данные объекты незавершенного строительства более ценны для потенциальных инвесторов. К этой группе можно отнести здания отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности.

При оценке объектов незавершенного строительства возможно применение всех трех основных подходов к оценке недвижимости – сравнительного, доходного и затратного.

Использование сравнительного подхода ограничивается неразвитостью рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. Сегодня практически невозможно найти информацию о сделках с аналогичными объектами. Если какие-то недостроенные объекты все-таки продаются, то, как правило, они существенно отличаются от оцениваемого, поэтому необходимо проводить слишком много корректировок.

При наличии достаточного количества сопоставимых объектов и информации об их стоимости алгоритм оценки аналогичен тому, который применяется при оценке коммерческой недвижимости, с добавлением корректировки на степень готовности.

Принимать в качестве объектов -аналогов уже построенные объекты некорректно, так как зависимость между стоимостью незавершенного строительства и его степенью готовности не линейная. Если взять для примера завершённый объект и аналогичный, но готовый на 50%, то стоимость второго будет меньше не в два раза.

Доходный метод можно применять только при оценке объектов с высокой степенью готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета следующий: определяется стоимость прав на земельный участок, далее - стоимость строительства. Сначала устанавливается, сколько будет стоить строительство объекта до конца. Далее стоимость строительства умножается на коэффициент готовности. Коэффициент готовности рассчитывается, исходя из визуального осмотра объекта, степени готовности тех или иных конструктивных элементов и удельных весов этих элементов в общей стоимости строительства.

Обычно оценка незавершённого строительства осуществляется в следующих целях:
• постановка объекта на баланс организации;
• определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства;
• принятие решения о дальнейшем использовании объекта;
• реорганизация предприятия (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
• покупка или продажа объекта незавершенного строительства.
Чаще всего новому владельцу предстоят дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Инвестор заинтересован в приобретении объекта незавершенного строительства, документы на который приведены в соответствие с законодательством.
• намерение эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством.

В большинстве случаев ценность представляют сами земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. Оценка помогает определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.